Bostadsbubblan - En omöjlig ekvation för kapitalismen

av Alexander Regander
Bostadsbubblan - En omöjlig ekvation för kapitalismen

I juni 2005 skrev tidningen The Economist en artikel med rubriken ”Flodvågen närmar sig” och ingressen ”Den globala ökningen av bostadspriserna är den största bubblan i historien. Förbered dig för den ekonomiska smärtan när den spricker”. Detta är utan tvivel en nykter och mycket riktig analys av läget. 2008 sprack bostadsbubblorna i både USA och Storbrittanien - vilket har fått enorma konsekvenser - men kommer samma sak ske i Sverige?

I juni 2005 beskrev The Economist situationen såhär:

”Aldrig tidigare har de reala bostadspriserna stigit så snabbt så länge i så många länder. Fastighetsmarknaderna har svämmat över från Amerika, Storbritannien och Australien till Frankrike, Spanien och Kina. Stigande fastighetspriser bidrog att stötta världsekonomin efter att börsbubblan sprack år 2000. Vad händer om bostadsbubblan nu vänder sig mot en krasch?”

Svaret på den avslutande frågan har redan besvarats genom de senaste årens händelser. Flera länder har sett spruckna bostadsbubblor de senaste åren. I Spanien är det en kvarts miljon familjer som blivit vräkta från sina hem. Den svenska bostadsmarknaden klarade sig dock undan, och såg tvärtom en fortsatt ökning av bostadspriserna och en fortsatt ökad belåning med bostäder som säkerhet. Frågor vi bör ställa oss idag är vad som händer när den svenska bostadsbubblan spricker? Och vilka är de utlösande faktorerna för en sådan process?

En tredjedel av svenskarna tror på en fortsatt ökning av bostadspriserna. Boverkets analytiker Bengt Hansson anser att vi har en bostadsbubbla och säger i en intervju med Aftonbladet från december 2012 att det bara är en tidsfråga innan den kommer att brisera:

”Tiotusenkronorsfrågan är när det sker och hur fort det går, om det blir en pyspunka eller om priserna sjunker under fem-sex år som under 1980-talet. Det beror på den ekonomiska utvecklingen och räntan.”

Skulder på rekordhög nivå

De svenska hushållens skuldkvot, det vill säga skulderna som andel av den årliga disponibla inkomsten (inkomsten efter skatt), är rekordhög. Under perioden 2002 till 2012 ökade hushållens skuldkvot från ca 110 procent till dagens ca 170 procent - skulderna uppgår numera alltså till nästan två gånger den disponibla inkomsten! Under perioden 2002 till 2012 ökade hushållens skuldkvot från ca 110 procent till dagens ca 170 procent. Nu höjs det röster från många olika håll om att situationen nått en kritisk nivå. I en artikel från Dagens Industri (8/11 2012) kan vi läsa att Per Jansson från Riksbanken under en utfrågning i riskdagens finansutskott påtalat den kritiska bolånesituationen i Sverige. Han menar att alla länder som nått en hög skuldsättningsnivå förr eller senare drabbats av problem på bostadsmarknaden, och ”konstaterar vidare att alla de länder som drabbats av problem på bostadsmarknaden också har drabbats av mycket stora problem på arbetsmarknaden. I Irland har bostadspriserna fallit omkring 40 procent realt, och där tredubblades arbetslösheten.”

Artikeln fortsätter:

”Skuldsättningsgraden 170 procent är ett genomsnitt, många hushåll har inga skulder alls medan skuldsättningsgraden för nya bolåntagare i Stockholm ligger på 600 procent.”

Vissa experter tycker sig inte se en fara i den höga skuldkvoten och hänvisar till att hushållens förmögenhet också ökat kraftigt. Tittar man på skulderna som andel av hushållens finansiella tillgångar ser vi att hushållens skuldsättning ökat relativt långsamt under 2000-talet. Det beror på att värdet på hushållens finansiella tillgångar har ökat i nästan samma takt som skuldsättningen. Det är inget bra mått att använda eftersom ökningen av hushållens finansiella tillgångar i stort utgörs av just värdeökningen på bostäder. En priskorrektion skulle därför slå hårt mot hushållens finansiella tillgångar. Viktigare att titta på är hushållens betalningsförmåga i förhållande till sina skulder och då är skuldkvoten (kom ihåg: hushållens skulder i förhållande till disponibel inkomst) ett bättre mått.

Så skapas bostadsbubblan

Bostadsköp har varit en trygg och säker affär sett till marknadens utveckling under de senaste femton åren. Denna bild är det många som fortfarande har. Priset på bostäder har ökat snabbt, särskilt under de senaste tio åren. I en rapport från SCB kan vi läsa:

”Bostadspriserna i Sverige har fortsatt att stiga, om än i avtagande takt det senaste året, medan de flesta andra länder såg bostadspriserna rasa i samband med finanskrisen. Irland och Spanien drabbades allra värst men där hade de reala bostadspriserna fram till raset ungefär fyrdubblats sedan mitten av 1980-talet. För Sverige var motsvarande ökning ca 150 procent när man räknar in nedgången i början av 1990-talet. Det skapade således en marginal för en uppgång på den svenska marknaden. Jämför man däremot utvecklingen i Sverige under enbart de senaste tio åren så var prisuppgången fram till 2009 i samma storleksordning som Irland och Spanien men i Sverige har alltså priserna fortsatt att stiga.”

Bostadsmarkanden hänger på en tunn trådDet finns olika förklaringar till de ökande bostadspriserna. Avregleringarna på finansmarknaden i slutet av 1980-talet har gjort krediten mer tillgänglig och billigare. Räntan har under lång tid varit låg och även inflationsnivån har legat på låga nivåer. Detta förklarar den sjunkande räntekvoten sedan början av 1990-talet. Räntekvot är ett mått på hushållens ränteutgifter som andel av disponibel inkomst. Räntekvoten illustrerar hushållens faktiska kostnad för sina skulder. Den har fallit från ca 11 procent 1993 till 6 procent 2012. Hushållen har kunnat klara av att ta allt större lån. Deras ökade skuldkvot har inneburit stora klirr i kassan för bankernas ägare och de kapitalister som har sina förmögenheter placerade i bankerna. Bankerna har tjänat enorma summor på bostadsmarknadens kraftiga utvidgning, på ökad utlåning till bostäder som ökat i värde.

Vad är det som gör att priserna stiger? En ramfaktor är att det i storstadsområdena är brist på tillgång till hyresrätter. Det råder en utbredd bostadsbrist. Många tvingas vända sig till alternativet att köpa bostad. Detta kan förklaras av den politiska utvecklingen. Sedan 2006 då vi fick borgerligt styre har bostadspolitiken gått ut på att minska andelen hyresrätter till förmån för bostadsrätter. Bostadsrätternas andel har ökat genom den kraftiga utförsäljningen av allmännyttan. Det har också byggts för få nya hyresrätter de senaste 20 åren.

Men den stora förklaringen ligger just i den ökade kredittillströmningen till bostadsmarknaden. Om man kan låna mer kan man betala mer. Marknaden har livnärt sig på konstant inflöde av nytt kapital och det har pressat upp priserna. För hushållen spelar det ingen roll med några hundra tusen hit och dit. Det är bara siffror på ett papper, inget kapital de äger själva. I Boverkets marknadsrapport från 2013 kan vi läsa att de stora förklaringarna till bostadsprognosernas kraftiga utveckling är den höga belåningsgraden på bostäder 85-90 procent av köpeskillingen, möjlighet att plocka ut eget kapital ur bostaden för att finansiera renoveringar av bostaden samt en ökning av andelen rörliga bolån. De skriver:

”Vidare visar de att bolåneutvecklingen i Irland, Storbritannien, Australien, Norge och Sverige är högt korrelerad med husprisutvecklingen. Detta beror på att värdet på huset påverkar hushållens möjlighet att ta än större lån och man kan öka lånet på huset för att köpa nytt kök, renovera badrummet eller köpa ny bil. Under 2000-talet har detta blivit vanligt även i Sverige.”

Hur övervärderad är då bostadsmarknaden egentligen? Boverket visar i sin rapport att priserna i både Stockholm och Skåne ökat med över 160 procent sedan 1996, 150 procent i landet i stort. Huspriserna har mer än fördubblats i reala termer sedan 1996. Boverkets rapport visar att huspriserna i både Stockholm och Skåne ökat dubbelt så mycket som inkomsterna. De menar att bostadsmarknaden är övervärderad med ungefär 20 procent. Det som gör Boverkets analytiker Bo Hansson säker på att bobubblan finns är just de höga bostadspriserna:

”Priserna är väldigt höga, helt enkelt. De har gått upp med 160 procent på tio år. Dessutom är kreditgivningen hög, fem procent, i kombination med att inkomsterna stiger och att bopriserna nu har stått stilla ett tag.”

Och han fortsätter:

”Faran förstärks av att hushållen inte amorterar och att de betalar en extremt låg ränta. -Om man undantar 2009 har vi nu de lägsta boräntorna någonsin. Bomarknaden vilar på en kudde av krisräntor.”

Bostadsbristen i storstadsområdena har utgjort en lukrativ marknad för spekulation på bostäder. Efterfrågan på bostäder är och har varit stor vilket trissat upp priserna. Hushållen har dragits med i denna karusell då de tittat bakåt och sett att priserna ständigt ökat. De har lockats av bankernas generösa lånevillkor, det vill säga belåna upp till 90 procent av köpskillingen, låg ränta, inga krav på amortering och så vidare. Många hushåll har kunnat göra bra affärer vid köp och sälj på bostadsmarknaden men det är bankerna som är de stora vinnarna i denna karusell. De har aktivt agerat för att se till att hushållen ökat sina skuldnivåer. Den ständigt ökade bostadspriserna har gjort att bankerna har tjänat enorma summor på sina bolån.

En bubbla som spricker

Det finns inget som heter konstant tillväxt i den kapitalistiska ekonomin, på samma sätt som det inte finns något som heter konstant värdeökning på bostadsmarknaden. Den borgerliga politiken som uppmuntrat och understött spekulationen av framförallt bostadsrätter i storstadsområden kommer slå tillbaka hårt när priser korrigeras och människor tvingas sälja. Den nuvarande situationen med skyhöga skuldnivåer, höga belåningsgrader på bostäder och en övervärderad bomarknad hänger i en tunn tråd. Till slut kommer marknaden nå en gräns och de uppressade priserna avslöjas.

Boverket och på senare tid även majoriteten i Riksbanken har insett att vi har en bostadsbubbla eftersom priserna är övervärderade. Båda uttrycker oro över läget. Per Johansson vid Riksbanken uttrycker sig såhär i en artikel i Dagens Industri (8/11 2012):

”Det finns bara ett sätt att få ned skuldnivån, det är att krascha. Det går inte med en stark BNP-tillväxt som många hoppas på... Därför är det viktigt att vi undviker det.”

Riksbankschef Stefan Yngves säger i samma artikel:

”Det är svårt att peka ut någon enskild nivå där det kan uppstå problem, på samma sätt som det är svårt att peka ut vid vilken nivå som en statsskuld blir ohållbar, men stigande skulder blir förr eller senare ett problem. … Är skuldsättningen ett problem? Ja den blir ett problem förr eller senare.”

Sveriges RiksbankDet stora problemet är inte att priserna på bostäder ökar, utan det är vad som driver och ligger till grund för ökningen. Det som karaktäriserar just bubblor är att det är prisökningar som bygger på luftslott. Bankerna och marknaden skapar ”nytt” värde genom att pumpa in kredit på marknaden. Inget riktigt värde tillförs utan värdeökningen bygger på spekulation och förväntningar. Det finns en stor skillnad mellan bostadsmarknadens värde och den reella ekonomin i Sverige idag. Kort uttryckt kan man säga att lånepengar skapar bubblan när ekonomin inte växer. Alltmer lånekapital har rört sig in till finanssektorn och bostadsköp de senaste fem-sex åren. Nationalekonomen Dirk Bezemer säger i en artikel på svt.se (sept 2012):

”Problemet uppstår när skuldsättningen växer snabbare än ekonomin och lånepengarna används för att pressa upp priset på bostäder och värdepapper. ... Svensk tillväxt har blivit alltmer skulddriven. Tillväxten har blivit mer och mer kopplad till växande kreditflöden till finanssektorn. Men med den skuldsättning Sverige har redan nu går det inte att på ett hållbart sätt bygga fortsatt tillväxt på att växa finanssektorn. Fortsätter Sverige på samma väg som nu så är risken enligt min mening stor att bubblan spricker.”

Vi kan se flera scenarion som kan utlösa en priskorrektion och en implosion av bostadsbubblan. En försämring av svensk ekonomi kommer slå mot den inhemska konsumtionen. Den inhemska konsumtionen är det som just nu för fram den svenska ekonomin och den är också av faktorerna som bär upp bostadsbubblan. En försämring av hushållens konsumtion kommer snabbt att slå mot efterfrågan på bostäder och utlösa en priskorrektion. En priskorrektion är den egentliga implosionen av bubblan eftersom det är då allt det spekulativa ”övervärdet” försvinner. Om ”övervärdet” försvinner innebär det också en slags korrektion på finansmarknaden då en substantiell summa kapital skulle gå upp i rök eftersom det vilar på bolån på övervärderade bostäder. En försämrad situation på finansmarknaderna i Europa kan göra kredit dyrare och pressa upp räntorna i Sverige vilket skulle öka räntekvoten och riskera att tvinga hårt skuldsatta hushåll att sälja, något som kan sätta igång en priskorrektion. Likaså kan en varselvåg och en ökad arbetslöshet tvinga ner den hushållens konsumtion och minska efterfrågan och sätta igång en priskorrektion på marknaden.

Vi kan vara ganska säkra på att det kommer en krasch. Frågan är vara hur och när eller som Boverkets chefsanalytiker uttrycker det: ”Man kan likna det vid vädret. Vi vet inte hur det blir imorgon, men om sex månader är det sannolikt varmare.” Kortsiktigt skulle kanske en tvär vändning uppåt i ekonomin, med tillväxt, minskad arbetslöshet och ökade inkomster för hushåll och ökad konsumtion, kunna förskjuta en krasch. Men skillnaden i värdet i förhållande till reella ekonomin kommer för eller senare att korrigeras. Bubblor spricker, det lär historien, och perspektivet för den ekonomiska utvecklingen pekar nedåt snarare än uppåt.

Borgerlighetens alternativ

Regeringen och Riksbanken har till slut insett allvaret i situationen och lite halvt erkänt att vi är i en bostadsbubbla. De pratar mer om oron kring skuldnivåer än att vi är i en bubbla eftersom det skulle skicka jobbiga signaler till marknaden om staten går ut och säger att vi har en bostadsbubbla. Det finns två vägar att försöka påverka bostadsmarknaden: den politiska genom reglering av marknaden och penningpolitiken genom räntan. Riksbanken inser att de inte kan börja höja räntan nu för att på så sätt försöka bromsa utvecklingen på bostadsmarknaden. Det skulle bara utlösa en priskorrektion och minska konsumtionen. De inser att en tillväxtökning och en ökning av hushållens inkomster inte är vägen fram, det tillåts inte av konjunkturläget och tar i vilket fall för lång tid. De har fokuserat på att fortsatt hålla nere räntan och samtidigt sätta sina förhoppningar att nya regelverk kommer förändra strukturen på bostadsmarknaden. 2010 infördes ett bolånetak och bankerna tvingades till en högre kapitaltäckning på bolån(ha mer eget kapital i förhållande till hur mycket de lånar ut). Dessa åtgärder har inte löst något och åtgärderna kommer för sent.

Bubblan är ett faktum och det enda sättet att återställa situationen är genom att det kraschar och värdena korrigeras. Faktum är att borgerligheten och kapitalismen inte erbjuder något hållbart alternativ för alla bostadsägare. En krasch på bostadsmarknaden kan också komma att slå hårt mot banksektorn i Sverige eftersom bolånen utgör en stor del av bankernas totala utlåning, runt 20 procent. Bankerna i Sverige har en låg kapitaltäckningsgrad på runt 5 procent och det skulle räcka med att ett par procent skulle gå förlorade för att i praktiken tvinga bankerna i konkurs. Bolånemarknaden innehar denna sprängkraft. De kan tvinga ner hela ekonomin i en nedåtgående spiral.

Finansinspektionens generaldirektör sa i Svenska Dagbladet:

”Risken är att vi har en banksektor som är så stor att den riskerar att dra ned hela landet, precis det som hände i Irland. Det är en industri som inte alls tycker om att vi lägger på en massa nya kostnader på den och gör allt för att undvika det. Den internationella banklobbyn har gjort allt för att trycka ned kapitalkraven så mycket som möjligt.”

Vilka faktorer kan få bubblan att spricka?

Kopplar man ihop hushållens betalningsförmåga, räntenivåer, skuldkvoter, bankernas kapitaltäckning och det värde som ligger till grund för bolånen, både när det gäller bankernas kapital och hushållens förmögenhet, med den ekonomiska utvecklingen i stort blir varje faktor en mycket allvarligare sak och det blir tydligt att borgerligheten lever med skygglapparna på trots att den internationella och europeiska situationen borde fått dem att vakna. Det räcker med en lätt knuff i fel riktning för att en nedåtgående spiral ska sätta igång. Skuldkvoten bland amerikanska hushåll var bara 120 procent när bubblan sprack 2008. Finanskrisen på bolånemarknaden i USA var bara symptom på en djupare kris i det kapitalistiska systemet. För att förstå hur skör situationen är ska vi titta kort på ekonomiska variabler som inte direkt är kopplade till just bostadsmarknaden men som har en betydelse för stabiliteten i densamma.

Konjunkturläget är dåligt och det spås ingen tvär vändning inom den närmaste tiden. Konjunkturinstitutets barometerindex visar på en fortsatt svag tillväxt i svensk ekonomi och den ekonomiska utvecklingen i världsekonomin bedöms som fortsatt svag och exportföretagen har svag efterfrågan från utlandet. Det är hushållen som håller uppe den inhemska efterfrågan och det förutspås bli underskott i den offentliga sektor ett par år framåt. Även Riksbanken gör en bedömning av en kommande svag tillväxt i ekonomin och kommer med största sannolikhet att sänka räntan under året.

Sverige har stått sig relativt bra i krisen hittills men samtidigt hänger vår ekonomi på en skör tråd. Vi är ett litet exportberoende land och en fortsatt fördjupning av eurokrisen och en nedgång i Tyskland kommer slå hårt mot Sverige. Vår export uppgår till 50 procent av vår BNP. Vi exporterar framförallt till Europa och Tyskland är vår viktigaste handelspartner. Sverige är beroende av och hårt knuten till den tyska ekonomin. Under 2012 gick det ordentligt trögt i den tyska ekonomin med en tillväxt på under 1 procent. Man är hårt pressade av krisen i eurozonen. Det finns mycket som pekar på att det kommer fortsätta gå trögt i Tyskland den kommande perioden. De står dessutom med enorma skulder då de utfärdat enorma lån till södra Europa.

Trots det allvarliga läget, den svaga tillväxten och den strukturella krisen för kapitalismen i Europa och världen fortsätter borgerligheten att andas optimism i sina prognoser. De har sedan krisen slog ut 2008 i nästan varje prognos sagt att det är dåligt nu men nästa år vänder det. Tittar vi på siffror stämmer dessa prognoser dåligt. Det blev en viss uppgång under 2010-2011 men inte på en nivå så att vi kan prata om en återhämtning. Sedan vände det neråt igen och 2012 var ett riktigt svagt år och orosmolnen hopar sig ordentligt i land efter land. Nu senast Cypern. Det finns ingen ljusning i horisonten utan det som väntar är nedskärningar. Attacker mot levnadsstandard för att sanera skulder är den enda vägen som borgarklassen kan lösa krisen på.

Den nedåtgående spiralen som startade 2008 kommer att fortsätta. Detta är perspektivet för Sverige och Europa. Kapitalismen har ingen lösning på bostadsbubblan annat än att låta den spricka. Situationen är skör och mycket hänger på utvecklingen i världsekonomin och i synnerhet på situationen i Eurozonen.

Socialism är lösningen

Kapitalismen befinner sig i den allvarligaste krisen någonsin. Borgerligheten har inga verktyg att ta till. Det går inte att mixtra med den ena eller andra delen av ekonomin för att få igång motorerna igen. En sänkning av bostadspriserna kan bara komma genom en krasch. Samma sak gäller konjunkturen och den ekonomiska situationen i stort. När bostadsbubblorna föll i Spanien och på Irland var det arbetarklassen och den breda massan som fick betala. Bankerna behövde inte ta ansvar för sin vidlyftiga utlåning och sitt bidragande till spekulation och prispress. När marknaden föll skulle bankernas tillgångar räddas genom att staten gick in och drog på sig massiva underskott. Sedan hade borgerligheten ingen annan väg att gå än genom att påbörja massiva brutala attacker mot arbetarklassen.

Detta har fått enorma sociala konsekvenser. För första gången i modern tid ser vi återigen hur fattigdomen breder ut sig över Europa. I Spanien och Grekland är situationen katastrofal. Depressionen på 1930-talet bleknar i jämförelse med den materiella fattigdom som just nu utvecklar sig i nedskärningens svallvågor. I Spanien har det rapporterats om att uppemot en miljon människor står helt medellösa utan vare sig bostad eller inkomst. Krisen visar att det det inte finns en socialt hållbar väg framåt inom ramen för kapitalismen. Bostadsbubblan och den förestående krisen i Sverige kan undvikas lika lite som krisen i Europa kan lösas inom det nuvarande systemet.

När bubblan spricker i Sverige och krisen breder ut sig kommer vi att se samma mönster som i Europa. Borgerligheten kommer göra allt för att rädda bankerna och det kommer bli på bekostnad av attacker mot arbetarklassen och mellanskikten. Allt fler kommer dras ner när staten drar åt svångremmen. Marx och Engels analys i Kommunistiska manifestet som skrevs för 165 år skulle lika väl vara skrivet idag:

”Det är tillräckligt att nämna handelskriserna, vilka genom sin periodiska återkomst alltmer hotande ifrågasätter hela det borgerliga samhällets existens. Under handelskriserna förintas regelbundet ej blott en stor del av de frambragta produkterna, utan även av själva produktivkrafterna. Under kriserna utbryter en samhällelig epidemi, vilken skulle ha förefallit alla andra epoker som en orimlighet: överproduktionens epidemi. Samhället finner sig plötsligt försatt tillbaka i ett tillstånd av momentant barbari, en hungersnöd, ett allmänt förintelsekrig synes ha avskurit det från alla livsmedel, industrin och handeln synes förintade, och varför?”

Enda vägen framåt är att övervinna det system som orsakar kriserna. Kapitalismen måste tas bort och ersättas med en rationell planering av ekonomin under kontroll av arbetarklassen. Det finns inget annat sätt. Miljoner ungdomar och arbetare i Europa har redan, på ett mer eller mindre tydligt sätt, dragit slutsatsen att det är själva systemet som är i kris. De har börjat sluta upp i de massiva rörelserna mot kapitalisternas och bankirernas attacker. Vägen ut ur krisen går genom en socialistisk samhällsomvandling.

Mot spekulation och bostadskriser ställer vi fram vårt alternativ: förstatliga de stora företagen och bankerna under arbetarkontroll för att lösa den kapitalistiska krisen. Det är ett första steg i en socialistisk riktning. Mot kapitalisternas EU och IMF ställer vi upp parollen för ett Europas förenta socialistiska stater!

 

  

 


 

PRENUMERERA PÅ REVOLUTION

Om du gillar den här artikeln, teckna en prenumeration på Revolution. För endast 379 kr får du 11 nr av Revolution med 20 sidor välmatade med marxistiska analyser av klasskampen i Sverige och internationellt.

Du kan också ge en donation.